25.01.2024 - SONDERTHEMA BAUEN UND WOHNEN BURGENLAND
Wohnbaulandesrat Heinrich Dorner
Foto: Landesmedienservice Burgenland/Manfred Weis
„Sind auch mit Wohnkostendeckel und attraktiven, fixen Darlehenskonditionen Vorreiter“
„Die österreichweite Vorreiterrolle des Burgenlands beim Thema leistbarem Wohnen wird neuerlich bestätigt: Die von Kanzler Nehammer angekündigte ‚Eigentumsoffensive‘ entspricht in den zentralen Punkten dem burgenländischen Modell, das bereits mit Pilotprojekten in Umsetzung ist. Die Eckpunkte im Burgenland: Eigentum soll zum Errichtungspreis und bereits über ein Mietkaufsystem ab dem ersten Tag erworben werden. Diesem innovativen burgenländischen Weg im sozialen Wohnbau will jetzt offenbar auch die Bundes-ÖVP folgen – ganz im Unterschied zur Landes-ÖVP, die sich auch in dem Bereich in der Sackgasse befindet“, stellte Wohnbaulandesrat Heinrich Dorner fest.
Im Gegensatz zu bekannten Modellen wird im Burgenland nicht nur die Miete beim Kauf angerechnet, der Kaufpreis steht von Anfang an fest und richtet sich nach den Errichtungskosten und nicht nach dem oft viel höherem Verkehrswert. „Das gibt Planungssicherheit, die Interessenten wissen von Beginn an, wie viel die Immobilie kosten wird“, so Dorner. Und: „Es gibt auch keine versteckten monatlichen Kosten: Die Kreditrate bleibt fix und unterliegt keinen späteren Zinssteigerungen.“ Die Basis für dieses Modell wurde bereits Anfang 2021 mit der Attraktivierung der Darlehenskonditionen der Burgenländischen Wohnbauförderung in allen Bereichen gesetzt: „Mit 0,9 Prozent Fixverzinsung auf 30 Jahre gehört die Burgenländische Wohnbauförderung zu den attraktivsten in Österreich. In einer Zeit, in der viele Menschen außerhalb des Burgenlands mit variablen Zinsangeboten zusätzlich belastet werden, setzen wir auch hier einen Kontrapunkt“, betont Dorner.
Auch mit dem burgenländischen Wohnkostendeckel sei das Land bereits vor knapp einem Jahr in Vorlage gegangen und habe der enormen Teuerung gegengesteuert, betonte der Landesrat. Dabei hat das Land in Abstimmung mit den Gemeinnützigen Bauvereinigungen die Mieten rückwirkend mit Beginn 2023 für zwei Jahre eingefroren, andererseits verzichtet das Land auf die Annuitätensprünge seiner Wohnbauförderungsdarlehen und damit auf die Einhebung der Steigerungsbeträge. Volle Wirkung zeigt auch der burgenländische Wohnkostendeckel: Letztes Jahr wurden 16.315 burgenländische Haushalte um 9,5 Mio. Euro entlastet. „Wir haben damit auch die Hausaufgaben der Bundesregierung erledigt, die viel zu spät und nur äußerst halbherzig reagiert hat – das zeigt auch die vor kurzem präsentierte österreichweite Teuerungsbilanz für 2023, bei der die Wohnkosten als eine der stärksten Preistreiber angeführt wurden“, hielt Dorner fest.
Einen wichtigen Schritt, Wohnen leistbarer zu machen, setze das Land auch mit den Maßnahmen für leistbares Bauland. Dorner: „Mit fast 40 Prozent ungenutztem Bauland liegt das Burgenland an erster Stelle – darauf können wir getrost verzichten. Nicht zuletzt auf Wunsch vieler Bürgermeister, auch von der ÖVP, wollen wir nicht genutztes Bauland mobilisieren, um jungen Familien erschwingliche Grundstücke zur Verfügung zu stellen.“ Initiativen zur Baulandmobilisierung in Kombination mit einer Abgabe gib er bereits in den ÖVP-regierten Ländern Salzburg, Oberösterreich und der Steiermark, das ÖVP-regierte Tirol bereitet ein ähnliches Modell vor. „Mein Appell an die ÖVP im Burgenland: Bitte über den Tellerrand schauen und sich kundig machen, was in anderen Bundesländern und im Bund passiert. Das gilt auch für den Bereich des öffentlichen Verkehrs, wo Niederösterreich gerade fast eins zu eins das Modell des burgenländischen BAST und die bei uns geschaffenen Strukturen übernimmt“, betont Dorner abschließend.
Immobilienmarkt: Leistbares Burgenland
Foto: RLB Burgenland
Raiffeisen Immobilien, Raiffeisen Research und die Raiffeisenlandesbank Burgenland haben den Immobilienmarkt im Burgenland analysiert. Er weist ein starkes Nord-Süd-Preisgefälle auf. Verglichen mit dem Rest Österreichs sind Immobilien aller Kategorien im Burgenland preiswert und die Leistbarkeit folglich weniger angespannt als in den übrigen Bundesländern. Infolge der Finanzierungsklemme sinken die Verkaufspreise vor allem bei gebrauchten Immobilien. Suchende profitieren von einem gestiegenen Angebot.
Haus, Wohnung und Grund sind in Österreich nirgendwo günstiger als im Burgenland. Das zeigt eine aktuelle Marktanalyse von Raiffeisen Research. So kostete der Quadratmeter Bauland 2022 im Schnitt nur etwa 80% dessen, was in den ebenfalls preisgünstigen Bundesländern Kärnten und Steiermark bezahlt wurde. Auch Einfamilienhäuser sind mit weniger als € 2.000/m² österreichweit am günstigsten.
Verglichen mit anderen Bundesländern ist Wohnen im Burgenland folglich immer noch leistbarer. So lag der durchschnittliche Preis eines burgenländischen Einfamilienhauses lt. Raiffeisen Research mit € 280.956 im Vorjahr um nicht weniger als ein Drittel unter dem Österreich-Schnitt. Gleichzeitig rangierten die Haushaltseinkommen burgenländischer Immobilienbesitzer:innen etwa (3%) über den österreichweiten Einkommen. Diese Kombination führt dazu, dass die Leistbarkeitssituation im Burgenland weniger angespannt ist als im Rest Österreichs. Denn wer 2022 ein durchschnittliches burgenländisches Einfamilienhaus kreditfinanziert hat, musste mit einer anfänglichen Kreditbelastung von 23% des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens rechnen, im Österreich-Schnitt waren es 36%. Natürlich ist die Kreditbelastung mittlerweile auch im Burgenland gestiegen. Dennoch bleibt das Burgenland jenes Bundesland, in dem der kreditfinanzierte Eigentumserwerb die geringste monatliche Belastung verursacht. „Niedrigere Kaufpreise sorgen dafür, dass im Burgenland die Leistbarkeit weniger angespannt ist als andernorts, was in diesem schwierigen Umfeld einen „Wettbewerbsvorteil“ für das Bundesland darstellt“, folgert Matthias Reith, Senior Ökonom von Raiffeisen Research.
„Wir waren und sind seit jeher bemüht unseren Kund:innen in umfassenden Beratungsgesprächen die Erfüllung ihrer Wohnträume zu ermöglichen. Und auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für unsere Kund:innen und potentielle Interessenten aktuell sehr herausfordernd sind, sind unsere Berater:innen sehr daran interessiert möglichst viele Wohnträume zu realisieren. Möglicherweise lassen sich nicht gleich alle Wünsche in die Tat umsetzen, aber umso mehr schätzen unsere Kund:innen die realistische Zugangsweise und Empfehlungen unserer Expert:innen“, erklärt Dr. Rudolf Könighofer, Generaldirektor der Raiffeisenlandesbank Burgenland.
Nachfragerückgang und sinkende Preise
Der Umbruch auf dem Wohnimmobilienmarkt hat auch im Burgenland seine Spuren hinterlassen. Die Finanzierungsklemme infolge gestiegener Zinsen und strengerer Kreditvergabe-Regeln (Stichwort KIM-Verordnung) führte zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage. Die Verkaufspreise für gebrauchte Immobilien sind folglich rückläufig und sanken 2023 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 20%. Die Regionen im Mittelburgenland sind noch stärker betroffen, hier verzeichnen die Makler:innen und Bewerter:innen von Raiffeisen Immobilien Rückgänge bis zu 25%. Das Mittelburgenland war in der Vergangenheit vor allem bei Familien mit geringerem Einkommen beliebt, die derzeit nur schwer Zugang zu Immobilienfinanzierungen erhalten.
Relativ stabil entwickeln sich die Immobilienpreise in Eisenstadt, da wenig Angebot auf dem Markt ist und die Landeshauptstadt aufgrund ihrer guten Infrastruktur und Verkehrsanbindung nach wie vor gefragt ist. Und die Gemeinden am Neusiedler See spielen immobilientechnisch gesehen ohnehin in einer eigenen Liga: Objekte in Wassernähe und direkt am Wasser sind beliebt wie eh und je. „Selbst die öffentliche Diskussion über ein mögliches Austrocknen des Neusiedler Sees scheint die Interessent:innen nicht zu beeindrucken.“, meint Prok. Martina Jankoschek, Teamleiterin NÖ Süd, Wien Umgebung und Burgenland bei Raiffeisen Immobilien.
Nähe zu Wien und zum Neusiedler See bestimmt die Preise
Generell ortet man bei Raiffeisen Research im Burgenland ein starkes Preisgefälle zwischen dem Norden (Neusiedl am See, Eisenstadt, Eisenstadt-Umgebung, Rust und Mattersburg) und den übrigen Bezirken. „Die Nähe zu Wien und zum Neusiedler See ist hier bestimmend für das Verhältnis von angebotenem und nachgefragtem Wohnraum.“ merkt Reith dazu an. Durch einen preislichen Aufholprozess der südlichen Bezirke während der Pandemiejahre konnte dieses Gefälle zuletzt etwas verringert, wenngleich nicht grundsätzlich verändert werden. Dazu haben demographische Entwicklungen während der Pandemie-Jahre beigetragen. So waren gerade in den Bezirken Oberpullendorf, Jennersdorf und Güssing in den Jahren 2020 bis 2022 neben Eisenstadt die größte Verbesserung des Binnenwanderungssaldos zu sehen. Reith: „Dass in Zeiten von Home-Office auch etwas abgelegenere Bezirke an Attraktivität gewonnen haben, wird somit von der Demographie bestätigt.“ Im Österreich-Vergleich ist das Burgenland der Profiteur der Binnenwanderung schlechthin – in keinem anderen Bundesland ist die inner-österreichische Migration eine so starke Stütze des Bevölkerungswachstums. Trotz des beträchtlichen Umfanges reichen diese innerösterreichischen Bevölkerungsgewinne aber lediglich aus, um die demografischen Auswirkungen der Überalterung auszugleichen. In Summe wuchs die Bevölkerung im Burgenland zwischen 2013 und 2022 jährlich um 0,5% (Österreich gesamt: 0,7% p.a.).
Wichtiger denn je: die richtige Verkaufsstrategie
Bei den Verkäufer:innen gebrauchter Immobilien ist der Umbruch am Markt noch nicht ganz angekommen. Nach wie vor bieten viele über dem Marktwert an. Seriöse Beratung, objektive Preiseinschätzung durch kompetente Makler:innen oder Liegenschaftsbewerter:innen und die richtige Verkaufsstrategie sind daher in der aktuellen Marktsituation wichtiger denn je. Denn wer zu lange an zu hohen Preisvorstellungen festhält riskiert sein Objekt zum Ladenhüter zu machen. „Für Verkaufswillige ist es daher erfolgversprechender sich flexibel zu zeigen und die neue Preisrealität zu akzeptieren.“, rät Jankoschek.
Mehr gebrauchte Immobilien am Markt
Immobiliensuchende können von der aktuellen Marktsituation profitieren: Das Angebot an gebrauchten Immobilien ist auch im Burgenland stark gestiegen. Ungenützte Objekte, etwa aus Erbschaften, und Zweitwohnsitze kommen auf den Markt, weil sich die Besitzer:innen die Erhaltung in Zeiten steigender Energiekosten nicht länger leisten wollen oder können. Interessent:innen dürfen sich also über eine größere Auswahl freuen.
